Hushandel i Dubai

Køb hus i DubaiDet er en stor beslutning at købe et hus – specielt hvis du er 5.000 kilometer hjemmefra når du gør det. Vi har lige været processen igennem og vil gerne dele vores erfaringer og kaste lidt lys over de muligheder der er når man køber hus i Dubai.

Det kan være svært at have tålmodighed til at vente på at der er sparet op til udbetalingen, det er der ingen tvivl om. Kigger du efter i sømmene, er der måske alligevel er hjælp at hente på et boligmarked der kaster så meget om sig med afgifter og gebyrer, at du nærmest overvejer om det var sjovere at betale SKAT i Danmark.

Hvis du godt kunne tænke dig at blive i Dubai i en længere årrække, så er dette indlæg nok til dig. Hvis du ser fornuften i ikke at betale høje huslejer men istedet betale dig selv – ja, så er det bare at læse videre!

Hushandel i Dubai

Efter 3 år i Dubai valgte vi at købe os en ejendom hernede. Vi er rigtig glade for at være her og har ingen planer om at vende hjem til Danmark igen lige med det første. Så længe Dubai vil cater så godt for os som den nu engang gør – så er vi klar på at blive her i rigtig mange år.

Det var svært at finde en grundig guide, så derfor kommer der her en lille processbeskrivelse og forklaringer på de faldgruber og muligheder der er i boligmarkedet. Ingen af os kender særlig meget til ejendomshandel generelt, så der er de sædvanlige forbehold for at det er helt hen i vejret – men vi har trods alt lige været det igennem, og har taget noter undervejs, så mon ikke det passer nogenlunde.

Udfordringen her i Dubai er en kombination af høje ejendomspriser, omkostningen ved at købe – og ikke mindst kravet om 25% kontant udbetaling. Der er ikke mange guides der kommer ind på hvad man kan gøre ved disse ting, så efter de erfaringer vi har gjort os synes vi at det kunne være interessant at afdække i et blogindlæg.

Husejer eller ej?

Det er altid et rigtig godt spørgsmål om man skal købe en ejendom, og ingen andre end dig selv (og din familie) kan svare på det. Hvis du ikke har tænkt dig at blive i Dubai særlig længe, så er det nok ikke en god ide at købe en ejendom. Men hvis du derimod har tænkt dig at blive, så kunne det blive en rigtig god investering at købe i forhold til at betale Dubais afsindigt dyre huslejer.

Du skal naturligvis huske at tænke på risici ved at markedet går op og ned og også omkostningen ved at købe. Det kræver at du leger lidt med tallene for at se om det giver mening for dig at købe, læg mærke til hvor grænsen krydser ifht. hvis du havde betalt husleje ifht. omkostninger + renter. For at danne dig et overblik kan du bruge vores udregner som vi lavede i forbindelse med vores eget køb.

Bemærk: Ny version pr. 22/7-2017 som også fortæller dig om det kan betale for dig at investere istedet for at købe. Spændende udregninger der måske er svære at spå om, men det er altid godt at have det hele med i overvejelserne:

Brug den med de forbehold for fejl og ændringer i lovgivning, gebyrer og lignende der nu måtte være. Bemærk at filen ikke virker i Apples ‘Numbers’, så brug Excel.

Den faktisk omkostning

En af de ting der overraskede os mest var nok omkostningen ved at købe en ejendom. Her er et eksempel på hvis du køber en færdig villa for 2.000.000 AED. I dette tilfælde vil du ende op med at betale 151.300 AED i diverse gebyrer før end du kan kalde dig selv husejer.

Beregningen ser således ud:

  • Ejendom: 2.000.000
  • Transfer Fee: 80.540 (4% + 540 AED)
  • Registration Fee: 4.000 (Fast)
  • Mortgage Registration Fee: 3.760 (0.25% af lånet + 10 AED)
  • Mortgage Processing Fee: 20.000 (1%)
  • Agent Fee: 40.000 (2%)
  • Valuation Fee: 3.000 (2.500-3.500)
  • NOC: 5.000 (1.000-5.000)
  • Total pris for hushandel: 2.156.300

Så som du kan se skal dette tages med i overvejelserne i forhold til om det er en god forretning for dig at købe, men også i forhold til finansieringen af ejendommen da beløbet er noget højere end bare hvad huset koster. Når du begynder at kigge på huse så er en fin huskeregel:

Ejendommens pris * 1,0725 + 10.000

Så ender du med et ret præcist billede af hvad slutregningen vil lyde på. Det er lidt nemmere end at sidde at regne hver ting ud for sig selv.

Boligfinansiering

Der skete en stramning efter finanskrisen i 2008. Før den tid var det muligt at få finanseret hele dit huskøb hos banken. Det er ikke sådan længere, og nu hedder finanseringen max 75% for os expats.

Banken tilbyder dog også at finansiere 75% af nogle af gebyrene, hvilket betyder du ville kunne få en total finansiering på ejendommen på:

  • Ejendom: 1.500.000
  • Transfer Fee: 60.000
  • Agent Fee: 30.000
  • Total finansiering: 1.590.000

Udbetalingen

Hvis man ser på de to udregninger efterlader det dig med en udbetaling på 566.300 AED. I følge loven skal du have dette beløb på din bankkonto og banken må ikke låne dig de penge.

Heldigvis er det lidt af en gråzone – det er i al fald hvad banken selv påstår. De tolker loven en smule anderledes, og med korrekt timing kan du låne noget (eller det hele) af udbetalingen i en anden bank som de sætter dig i kontakt med.

De vil stå for at pengene bliver udbetalt i den korrekte rækkefølge så alt går efter planen og du ikke får trådt dig selv over fødderne i forbindelse med hjemtagelsen af lånene.

Processen

Her er en beskrivelse af processen som en bank gerne foreslår dig når du kontakter dem. Det en god ide at have alle godkendelser klaret på forhånd, for du har ikke lyst til at tiden løber fra dig når du først har skrevet kontrakten under.

1: Kontakt banken for at blive pre-approved

Nogle banker tager sig betalt for en forhåndsgodkendelse – Emirates NBD tog 1.000 AED. Forhåndsgodkendelsen holder i 2 måneder (afhængig af banken), men det er gratis at forlænge den, hvilket kan blive gjort så mange gange du har brug for det.

Hvis du ikke har nogen gæld, vil du højst sansynligt blive godkendt for 70x din månedsløn. Processen tager cirka en uges tid når banken har fået alle dokumenterne de har brug for.

2: Pre-approval af den personlige finansierng (hvis du ikke har hele udbetalingen)

Hvis du ikke har sparet op til udbetalingen til ejendommen har du mulighed for at lave det som et personligt lån. Hvis du har en bank du foretrækker (skal være en anden end der hvor du låner til finansieringen af huset) så tal med din mortgage advisor og se om han kan sætte dig i kontakt med de rigtige. Hvis du ikke har noget forhold til hvor det personlige lån skal være, så vil din mortgage advisor bruge den bank de har bedst erfaringer med og de ville kunne hjælpe dig med at holde dem i ørene igennem hele processen.

3: Find din ejendom

Der er mange muligheder for at finde ejendomme til salg i Dubai. Det er dog min erfaring at du får de bedste resultater hvis du kigger på propertyfinder.ae hvor de rent faktisk kontrollerer de ejendomme der sælges.

På Dubizzle findes halvdelen af boligerne ikke, og er primært for at agenten kan komme til at tale med dig så han kan pushe en anden bolig til dig.

Der kommer hele tiden nye communities, og det kan være rigtig svært at vælge hvor du gerne vil slå dig ned, hvor de gode skoler er, om det er tæt nok på arbejde, og om du skal køre på arbejde mod trafikken om morgenen og igen om eftermiddagen. Overvej om du vil have et område der er lige ved at være færdigt – og måske bo med lidt støj fra byggepladser for de næste par måneder eller år – men istedet få det lidt billigere. Eller om du vil købe en ejendom der ligger i et etableret område, men til en højere pris.

Nogle af de bedste developers i Dubai er efter vores mening Emaar (30% offenligt ejet) og Damac – de laver nogle rigtig gode communities og jo nyere de er, desto bedre er de. De har lært meget fra deres tidligere projekter. Hvis du vil have noget billigere, så kig efter Danube eller Azizi. Nakheel er ejet af det offentlige, men byggekvaliteten og vedligehold af fællesområder variere meget og lader meget tilbage at ønske.

Når du har fundet ud af hvor du gerne vil bo, så gå ind på facebook og bliv medlem af et par af de største community-grupper for det område. Du vil få noget helt uvurderlig viden såfremt der er problemer med støj fra byggepladser, lufthavne, skydebaner, ørkenræs i weekenden eller vejstøj. Alt det vil hjælpe dig til at lave den rigtige beslutning i forhold til hvor din ejendom skal ligge i communitiet.

Du vil også kunne læse dig frem til kvaliteten og vedligeholdet af communitiet. Folk elsker at brokke sig, så der er nok at læse igennem!

Spar noget tid

Vi valgte at købe et hus i Mira, et projekt der bestyres af Emaar. Området er helt færdigt i løbet af 2017 og vores ejendom bliver leveret som en af de sidste en gang i marts eller april. Efter at have set en 4-5 huse vidste vi hvilken model vi ville have, og hvordan det skulle ligge i forhold til lokale veje, busstoppesteder, motorveje og kantplacering.

Efter en tur online fandt vi ’Masterplanen’ for området der viste os alle villanumrene. Herefter startede vi med at ringe til ejendomsmæglere fra en ende af og spurgte hvad villa-numre de havde til salg, og checkede dem op imod masterplanen. På den måde slap vi for at mødes med 10+ mæglere der ville vise os boliger vi allerede kunne sige ikke havde interesse. Vær opmærksom på at mæglerne sjældent lytter efter hvad du egentlig gerne vil have og bare viser dig de dårligste først. Det sparede os rigtig mange timer at gøre det må den måde – og megen frustration.

4: Underskriv salgskontrakt (MOU)

Når du har fundet den ejendom du gerne vil have er det tid til at underskrive kontrakten (Memorandum of Understanding, MOU) og skrive en check på 10% af salgsprisen som depositum. MOU’en er i sig selv ikke bindende, men depositummet kan ikke refunderes hvis du skulle ændre mening og ikke ønsker at gennemføre købet – så tænkt dig om to gange inden du skriver under!

5: Valuering af ejendommen

Her er der en lille fælde du skal være opmærksom på. Lad os sige du skriver MOU’en under for en ejendom til en pris på 2.000.000 som umiddelbart føles som en rigtig fin handel. Efter du gør det, vil banken sende nogen ud for at lave en valuering af ejendommen – og det kan resultere i følgende scenarier:

Lavere valuering, eks. 1.800.000
Banken vil kun finansiere dette beløb af købet. Det vil sige at din udbetaling skal være noget større end først beregnet.

Samme valuering, eks. 2.000.000
Alt er som forventet; banken er enig i at prisen du har betalt er den korrekte pris og du kan være glad!

Højere valuering, eks. 2.200.000
Det ser ud til at du har gjort en rigtig god handel! Men desværre ændrer det ikke finanseringen. Reglen hedder at hvad end der er lavest (valuering eller købspris), så er det det beløb der vil blive brugt i forbindelse med finansieringen.

Vær sikker på du har plads i dit budget hvis det skulle ende med at valueringen viser sig at blive lavere end forventet. På det tidspunkt i processen har du allerede skrevet under på MOUen, så du risikerer at miste dit depositum hvis du ønsker at trække dig fra handlen.

6: Indhendt en NOC

Det er et simpelt trin som ejendomsmægleren somregel står for. Han vil forespørge på en NOC for ’Property Transfer’ fra developeren. Afhængig af hvem dette er (Emaar vs. Nakheel f.eks.) kan det tage alt lige fra 24 timer til en uge.

7: Udbetaling af pengene

Nu er alt ved at være klar til at du kan lave overførslen. Du skal bare have bankerne til at udbetale lånenene. De vil koordinere internt og sikre sig at det personlige lån ikke ender op med at blokere for udbetalingen af husfinanseringen. Der kontrolleres igennem Central Bank of United Arab Emirates at du ikke har nogle store, nyere lån, så det hele skal ske i den rigtige rækkefølge for ikke at gå i kage.

8: Saml pengene i banken der laver husfinansieringen

Du må gerne klargøre alle checks til udbetalingen selv, men jeg vil anbefale at du lader banken stå for det. De var mere end glade for at hjælpe så længe jeg bare havde udbetalingen på min konto hos dem. Derfra vil din mortgage advisor kunne udstede manager checks for dig, og du er sikker på ikke at lave noget forkert.

Såfremt du låner til udbetalingen i en anden bank kan du blot overføre dem elektronisk – men vær opmærksom på at nogle banker har en begrænsning på hvor meget du kan overføre pr. dag. Det er godt at være opmærksom på hvis deadlinenen i kontrakten er ved at udløbe. Alternativt kan du flytte pengene manuelt, men gå i banken mellem 10:00 og 15:00 for efter det må du maksimum hæve 200.000,- og indsætte 100.000,- ad gangen.

9: Checks

Din mortgage advisor vil klargøre ialt 6 checks for dig og vil, den dag overførslen skal laves, medbringe disse til ’Trustee Office’ hvor overførslen bliver gennemført. Hvis vi kigger på det tidligere eksempel ville fordelingen af checks se således ud:

Ejendommen
1 check på 1.500.000 (fra huslån)
1 check på 500.000 (fra din udbetaling)

Agent Fee
1 check på 30.000 (fra huslån)
1 check på 10.000 (fra din udbetaling)

Transfer Fee
1 check på 60.000 (fra huslån)
1 check på 20.000 (fra din udbetaling)

10: Book en tid til ’Property Transfer’

Nu er du næsten færdig! Med klargjorte checks kan du booke en tid til at få lavet din ’Property Transfer’. Banken vil booke den for dig, men har du muligheden, så bed om at få det gjort så tidligt om morgenen som muligt her:

Tamleek Real Estate Registration Trustee
Emaar Square Building 1, 5th floor
Downtown Dubai, Dubai

Vi havde en rigtig god oplevelse hos Tamleek – og så tog det kun 50 minutter at lave overførslen. Der er kaffe, kage og wienerbrød til at underholde dig med mens du venter på godkendelsen.

Det vil ikke være din mortgage advisor som du mødes med her, men en ’Transfer Assistant’. Sørg for at få hans kontaktoplysninger fra din mortgage advisor på forhånd så du kan finde ham når du ankommer til kontoret. Og kom til tiden!

Du vil også møde både ejendomsmægler og sælger på dagen – de vil begge skulle være til stede. Husk at medbringe kontanter eller kort til at betale din ’Registration Fee’ (4.000,-). Når registreringen er blevet godkendt af Dubai Land Department er du færdig og kan tage hjem igen.

Tillykke – du er nu husejer i Dubai!

skrevet den by admin i Hverdagen i Dubai

11 Svar til Hushandel i Dubai

  1. Brian Petersen

    Hejsa,

    Det her er altså ret lækkert lavet – tak for at I deler det 🙂

  2. Martin Petersen

    Hej.. Kanon god side… Jeg har lige at spørgsmål..
    Er der mulighed for at købe lejlighed eller hus, som skal bruges som sommerhus/ ferie bolig???
    Mvh Martin

    • admin

      Det kan jeg ikke se hvorfor skulle være et problem – så længe du har financieringen i orden så er der ikke umiddelbart nogle problemer med at lade dem stå tomme eller leje dem ud som du har lyst.

  3. Philip

    Nu har i boet der nogle år …. kan i oplyse hvilke omkostninger der er forbundet med at eje en bolig i Dubai .. Er der faste skatter, afgifter etc. etc. .. fyr løs hvad der måtte være efter selve købet 🙂
    Mvh
    Philip

    • admin

      Der er ikke løbende ejendomsskatter hernede som vi kender det fra Danmark af, men der vil alligevel være nogle ekstra omkostninger. Det første er “service charge” som går til vedligeholdelse af området du bor i. Jeg tror vi betaler ca. 2270 AED pr kvartal (svarer til ca. 1400 DKK/md.) for security, vedligehold af veje og grønne områder, parker, pools, livvagter og 6-8 events i løbet af året. Det synes jeg er en go’ pris.

      Dertil kommer din tilslutning til vand og strøm hvor du giver 5 promille af din købspris pr år. Af en eller anden grund er vi ikke blevet opkrævet det endnu, så det er mange penge sparet indtil videre. Det er ikke uhørt at der går noget tid inden de begynder at opkræve i nye boligområder, men det er i sidste ende nok bare fordi der ikke er helt styr på det 😉

      Ellers har vi naturligvis husforsikring og indbo – men det er jo næppe en overraskelse. Det er også væsentligt billigere her end i Danmark.

  4. kirsten e. sørensen

    Kender du noget til det man kalder
    Transfer Fees ved køb af ejendom i Dubai.
    Har det noget med skøde på ejendommen.

    • admin

      Transfer fees er noget du betaler til Dubai Land Department. Den steg fra 2% til 4% tilbage i 2013 for at undgå at folk købte og solgte for meget – man var mere interesseret i langtidsinvesteringer. Så når du handler et hus til 2.000.000 AED betaler du nu 80.000 AED til Dubai Land Department. Beløbet skal betales i forbindelse med handover af ejendommen, skal betales kontant/garanteret check og må ikke være en del af din mortgage.

  5. Jebril

    Synes du stadig, det er en god ide at investere i en ejendom i Dubai? Jeg er bosiddende i Dubai siden 2012, og jeg har været lejer i en lejlighed startet AED180K pr. Måned og nu AED125K pr. Måned. Jeg har kun set ejendomspriserne falde siden. Er det ikke en risikabel investering i Dubai? Antyder det ikke, at dette marked er ustabilt? Er det ikke bedre at investere i ejendom i DK?

    • admin

      Jeg tror aldrig jeg har skrevet at jeg synes det er en god ide at investere i ejendom i Dubai. For os var det mere en investering i os selv – det er noget værd for os at kunne etablere en ordentlig have, sætte garagedør i garagen, skyde et ekstra loft ind på gæsteværelset til opbevaring og slå hul under trappen så ungerne har 5m2 legerum/hule i et ellers dødt område af huset – helt uden at skulle spørge nogen om lov, eller endnu værre, blive tvunget til at flytte ud ugen efter fordi ejeren har besluttet sig for at han ikke gider have os i huset mere.

      Du kan jo selv kigge tilbage på hvad priserne var i 2012 og så se hvor meget du havde mistet hvis du var tvunget til at sælge idag. Løst regnet har du vel brugt omkring 1.200.000 i husleje, der kan du alligevel nå at betale lidt renter og tabe noget værdi inden det er en dårlig forretning. Det er meget individuelt og afhænger jo primært af hvilken vej priserne går. Jeg håber de har ramt bunden-ish nu, for der er da ingen tvivl om at hvis vi stod og var tvunget til at sælge nu så ville vi midste mere end hvad sjovt var. Men før end det er tid til at sælge er det umuligt at vide om det var en god ide.

      Hvis det er fordi du vil investere så er det nok ikke ejendomme jeg ville sætte mine penge i, men det er et helt andet kapitel! 🙂

  6. kirsten e.sørensen

    hvis man ikke selv kan møde op som sælger af ejendom
    i Dubai med køber i Dubai Land Department.
    Kan man evt. give fuldmagt til ens ejendomsmægler.
    Er pt i DK, og nu er der næsten udrejseforbud
    Coronavisus

    • admin

      Alt kan klares med en Power of Attorney! 🙂

Reply to kirsten e. sørensen